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济南招商的难点不在于招商的本身

过去几年中流行的物业式商铺在实践中几乎被彻底消灭。对于大型商业地产开发商来说,销售和兑现的方式基本上是不可能的。投资促进的成功是直接的决定数百万或数千万的资本投资能否获得回报。招商引资是一个绕不开的看门人。为了顺利招商引资,顺利开业,开发商们都要努力工作。“招商引资难”的现状是相关的。但即便如此,许多项目甚至有一个资金充足、知名度高的“知名”项目这个项目经常被迫一再推迟开盘时间。

那么,招商引资难的症结是什么?不少商业地产专家分析:“投资难”可能有很多原因。其中,招商引资本身的影响可以忽略不计。然而,几乎每一个开发商都只会遇到招商引资的困境。比如,我喜欢继续用销售的方法进行住宅开发,包装项目的钟声和哨声,或者炒作,或者培训师做一些沟通技巧、投资谈判等方面的培训,试图用近乎水解的口渴,其实都是缘分找鱼不能解决实际问题。要使投资促进不再是一个问题,就必须把精力花在外部投资上。最终,市场容量有限。近年来,消费市场年均增长率在13%左右,商业地产投资增长率在24%以上。

没有人能否认中国是世界上最大的潜在市场,但潜在的能源消费不一定会变成今天的购物中心。这说明中国人的消费能力仍然非常有限。但另一边,大批商家找不到合适的店铺;一边是几十万平方米的商场遍地开花,一个从档次和结构上看,比恩与消费群体格格不入,人们还是觉得“不方便”。对策:“供需不平衡”不是靠开发商的个人能力解决的,只能靠求“利避弊”的能力。在建工程当时,详细分析了商业区的能力和竞争力。当然,还有一个“变被动为主动”的诀窍,就是等待,我相信,中国未来的消费市场,如中国世贸中心和东方广场,都经历了一个漫长的商业发展时期。

很多开发商对此并不了解,但他们在实际操作中往往会犯错误,根源往往是开发商根深蒂固的“住宅思维”。众所周知,10万平方米的商业面积已经超过了配套的商业概念,它已经成为一个区域性的商业中心;一些区域性商业中心的面积,与此类似,早已超过了城市商业中心的面积。当然,他们把这个公式应用到商业开发中容易获得的地块上,为什么不把它们放大呢?商人的困境分析:团队的缺失,在我国,商业地产起步较晚,发展较快。它在几年内经历了一个世纪的发达国家。

商业地产招商是一项横跨房地产和商业两个行业的工作,要求投资人员具有复杂的知识结构工作经验和技能,目前在人才市场上了解商业和房地产的复合型人才很少,有能力制定能够领导团队的投资策略和投资管理人才更是凤毛麟角。不这样的队伍不能保证将来的商业运作,那些非常专业的商人也不能驻扎和经营人才匮乏也是商业地产投资陷入困境的重要原因。不仅商业地产投资、运营、管理人才短缺,商业项目建筑设计专业团队也紧缺有个问题。开发人员习惯于把建筑设计的责任交给设计师。商业地产开发时间很短,实际大多数设计师对商业比较陌生。现在中国直接按照1988年发布的商业建筑设计规范,已经快20年了。

这套规定制定时,没有大型超市、专卖店等商业业态。我听说,因此,这套规范本身有一个很大的缺陷。特别是,即使是大牌设计师也不是商场的经营者,他们在设计时大多只关注项目的外部事物结合情节的特点,如何表现创意思维,如何体现设计的个性。但往往忽略了后来的零售商要求:动态线、照明、背景系统。这些商业运营设计建议应由专业运营商和专业人士提出公司的设计师与合作完成。还有,发展商家自身的战略定位非常重要。如果你给投资团队的信息是:只要商家满了,那么商场可能会爆满,未来的运营可能会成为更大的问题。商业房地产开发是商业与房地产的双重发展。实际上,招商引资的过程就是商业企业和商业地产的发展商人之间的游戏。增强自身实力是招商引资成功的基础,也是招商双赢的基础。

 

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